| << הקודם || English || Français || Русский || הבא >> |
שער חמישי - התכנית הכלכלית
רפורמת הבנייה העירונית (1/3)
מטרת המהפך היא לפשט את השימוש ואת המסחר במקרקעין, להביא להתחדשות תמידית של הערים, להתאים את השימושים ואת הבנייה לדרישות האזרחים (הם הצרכנים), לצמצם למינימום את השחיתות בענף על ידי צמצום הצורך במגע בין האזרח לממסד ובעיקר להביא להוזלה משמעותית של מחירי הדיור.
עיקרי רפורמת הבנייה העירונית
הגדרה מחדש של סיווגי השימוש בקרקע: החלוקה המקובלת (מגורים, חקלאות, מסחר, תעשייה, בידור, מלאכה, משרדים ועוד) – תבוטל. יוגדרו מחדש 4 סיווגים בלבד: שמורות טבע וגנים, תשתית ציבורית, בנייני ממשל (ארצי או מקומי) וקרקע לשימוש פרטי.
חלוקת הערים לרבעים קטנים והומוגניים: הערים יחולקו לאזורים קטנים בעלי אוכלוסיה הומוגנית ככל האפשר, בהתאם לקהילות המקומיות.[17] מטרת החלוקה תהיה להעביר חלק גדול מסמכויות העירייה להגביל את הבניה לקהילות המקומיות.
החלפת התב"ע בתכנית רובע מוסכמת (תר"מ): מגבלות על בנייה ועל שימוש בקרקע ברובע מסויים יתקבלו על ידי דיירי הרובע באמצעות אישור של תכנית רובע מוסכמת, בלא התערבות העירייה או הרשות המקומית. מודל זה יאפשר לתושבים המקומיים לקבוע בעצמם את אופיו של הרובע וייתן להם את הגמישות הנחוצה כדי להגיב לדרישות המשתנות של האוכלוסייה המקומית ולתנאי השוק, תוך כדי שהוא מגן על דיירי הרובע מהחלטות שאינן מתחשבות בצרכיהם או נובעות משיקולים הזרים להם.
הגדרה מחדש של הזכות להתנגד לבנייה כך שתחול רק על מטרדים ברורים ומוחשיים.
רפורמה בתהליך הבנייה: אנו ניצור פורמט אחיד ופשוט יותר של תהליך הבנייה, נצמצם את כמות הבירוקרטיה הנדרשת ונסיר חסמים רגולטוריים עודפים. בכך תצטמצם משמעותית יכולתה של הרשות המקומית לעכב או למנוע בנייה מטעמים לא ענייניים, על כל התופעות השליליות הנובעות מיכולת זו, ויקטנו מימדי השחיתות. הרפורמה תוזיל את העלויות הנלוות לבנייה, תקצר את משך הזמן הנדרש לפני שמיזמי בניין יצאו אל הפועל ותעודד השקעות של יזמים בתחום. תקנות הבנייה הנחוצות שיוותרו ייאכפו בקפדנות והעבריינים ייענשו בחומרה.
ביטול כל המסים הייחודיים למקרקעין: מס שבח, היטל השבחה, דמי הסכמה ועוד. העיריה תוכל לגבות אגרה מכל בניה חדשה שייעודה העיקרי יהיה כיסוי עלויות הפיקוח על הבנייה ומימון קרן להרחבה עתידית של תשתיות ציבוריות (כגון כבישים וביוב).
הקמת מנגנון לרישום מהיר בטאבו של הקרקעות.
העברת סמכות התכנון מהעירייה אל התושבים
הסמכות להסדיר את הבנייה בעיר נמצאת כיום בידי העיריות, שמממשות אותה בהתאם לתכנית מתאר שהן מכינות (הידועה יותר בשם תכנית בניין עיר, או תב"ע בקיצור). הדבר מתבסס על התפיסה לפיה רק מתכנן מרכזי בעל תכנית מסודרת וקשיחה יכול לתכנן באופן יעיל מערכת מורכבת כמו עיר. כאשר ניתנת לעירייה הסמכות התכנונית הזו, הדבר נעשה תחת ההנחה שהעירייה תדע להקצות שימושים מותרים לקרקעות שבתחומה בצורה יעילה ומאוזנת, להטיל או להסיר הגבלות בנייה בהתאם לצרכי התושבים ואף לחזות בצורה מדויקת למדי את צרכיהם העתידיים.
זהות מאמינה שהנחה זו אינה עומדת במבחן המציאות – התכנון המרכזי דווקא פוגע ביכולתן של ערים להתפתח, פוגע ביכולתם של התושבים לעשות שימוש יעיל באדמותיהם, פוגע בהיתכנות הכלכלית של מיזמי בניין וגורם לעליית מחירי הדיור. על מנת שהקהילות המקומיות יוכלו להגיב לתנאי השוק המשתנים ולצרכי האוכלוסיה המשתנים, יש להעביר את רוב סמכויות התכנון לקהילה המקומית. אנו נעשה זאת באמצעות החלפת התב"ע בתכנית מתאר ברמה הקהילתית - תכנית הרובע המוסכמת.
כנית הרובע המוסכמת (תר"מ)
תכנית בניין עיר תבוטל ובמקומה יבואו תכניות רובע מוסכמות. הסמכות לקבוע הגבלות בנייה וייעודי קרקע תילקח מהרשות המקומית ותינתן לבעלי הקרקעות בכל שכונה. כך יתאפשר לתושבי אותה שכונה להשפיע באופן ישיר על סביבת המגורים שלהם ועל ערכי נכסיהם ותנוטרל ההשפעה של גורמים חיצוניים בעלי אינטרסים זרים. תושבי השכונה הם אלה שמושפעים ישירות מתכניות הבנייה, לכן יכולתם להעריך את ההשלכות טובה יותר והתמריץ שלהם לקבל החלטות נכונות עבור השכונה גדול יותר.
כל המגבלות המופיעות כיום בתב"ע יוכלו להופיע גם בתר"מ. כך למשל, תוכל להיקבע בתר"מ מגבלה על גובה הבניין המקסימלי המותר, על כמות מינימלית של מקומות חנייה או על האפשרות לפתוח בתי עסק ברובע מסוים.
תכניות הרובע המוסכמות יתקבלו ברוב קולות לתקופה של עשרים שנים. אישור התר"מ ייעשה באמצעות משאל בו ישתתפו כל בעלי הנכסים בשכונה מסוימת. ניתן יהיה להכניס שינויים בתר"מ בטרם תפקע באמצעות החתמת רוב מיוחס של בעלי הנכסים. ביזור סמכות קבלת ההחלטות כך שיאושרו על ידי רוב התושבים ולא על ידי מספר מצומצם של בעלי תפקידים תצמצם מאוד את היכולת להשפיע על ההחלטות באמצעות מתן שוחד או באמצעים בלתי כשרים אחרים ובכך יקטנו משמעותית מימדי השחיתות המעורבת בתהליך זה.
תב"ע תקבל מעמד של תר"מ למשך תקופת הסתגלות בת 15 שנים. במשך תקופת ההסתגלות, ההגבלות שהוגדרו בתב"ע ימשיכו לחול בתור ברירת מחדל כתר"מ בכל רובע בנפרד ואז יפוגו מאליהן. לקראת תום תקופת ההסתגלות בעלי הנכסים ברובע יוכלו לאמץ תר"מ חדשה. תקופת הסתגלות ארוכה זו תתן לבעלי הנכסים אפשרות לבחון את התכניות השונות או להציע תכניות משלהם, בהתאם לשיקולים המנחים אותם.
התר"מ תהיה הסכם בין בעלי הנכסים שניתן לאכוף בבית משפט. בנוסח הטאבו של נכסים הכפופים לתר"מ תירשם הערה לפיה הנכס כפוף לתר"מ. רוכשים פוטנציאליים יוכלו להתחשב בטרם ירכשו את הנכס בהשפעת המגבלות המופיעות בתר"מ על אורח החיים המועדף ועל האפשרות להשביח את הנכס.
מבני ציבור, גנים עירוניים, כבישים ותשתיות עירוניות יישארו כפופים לרשות המקומית ולא יהיו כפופים לתר"מ.
[17] החלוקה המקורית לרבעים תחפוף למעשה לחלוקה לקהילות המופיעה בפרק "המודל הקהילתי". חלוקה אחרת תוכל להתבצע מאוחר יותר, בכפוף להסכמת רוב מיוחס של בעלי הנכסים באזור גאוגרפי רציף.