| << הקודם || English || Français || Русский || הבא >> |
שער חמישי - התכנית הכלכלית
רפורמת הבנייה העירונית (2/3)
רפורמה בתהליך הבנייה
אימוץ התר"מ במקום תכניות מתאר עירוניות ייצור מערכת בה הגבלות הבנייה יכולות להתאים את עצמן לדרישות השוק המשתנות. על מנת לאפשר לערים לצמוח ולהתפתח באופן טבעי בהתאם לדרישות האוכלוסייה, יש להשלים את המהלך בכך שנאפשר גם ליזמים העוסקים בבנייה להגיב במהירות לשינוי בדרישות ולבנות ללא שיהוי מיותר. לשם כך, יש צורך בתהליך אחיד ומסודר של אישור בנייה, שיאפשר שמירה על בטחון הציבור ועל התשתיות העירוניות מבלי להכפיף את היזמים לדרישות שרירותיות או לסחבת בירוקרטית שאין בה צורך.
זהות תפעל לביצוע רפורמה מקיפה בתהליך הבנייה, שתהפוך את התהליך לפשוט ואחיד יותר ובכך תוזיל את העלויות האדמיניסטרטיביות ליזמים, תקצר את פרק הזמן עד לאכלוס הבניין ותפחית את אי הוודאות הנובעת מרגולציית יתר. הרפורמה תהפוך את הבנייה למשתלמת יותר ליזמים ותאפשר את הורדת העלויות לצרכנים.
תהליך קבלת היתר בנייה
יזם שירצה לבנות בניין על קרקע שבבעלותו יודיע על כך לרשות המקומית ויוקצה לו אתר אינטרנט במתכונת אחידה למעקב אחר הבנייה. האדריכל שמתכנן את הבנייה ינהל את האתר ויזין את המידע הנדרש: מימדי הבניין, מיקומו, האופן המדויק בו יתחבר הבניין לתשתיות העירוניות[18] והעומס המתוכנן עליהן, ייעוד השימוש בבניין, תקן הבניה, פרטי כל החברות המפקחות הפרטיות ושמות המהנדסים, המפקחים והיועצים המקצועיים.[19] הפרטים המפורסמים יהיו חייבים להיות תואמים לפרטים שבתכנית הבנייה, אותה האדריכל חייב להשלים לפני הזנת המידע. כמו כן, תצוין תכנית הרובע המוסכמת אליה הבנייה כפופה, אם יש תכנית כזאת, לראיה כי האדריכל מכיר את התכנית ואת ההגבלות המפורטות בה. על כל אחד מהיועצים, ועל כולם יחד, תחול האחריות החוקית לתכנון.
כל מיזם בנייה ילווה על ידי חברת ביטוח. חברת הביטוח תישא באחריות הכספית לכל נזק שייגרם עקב בנייה לא נאותה או שגוייה, מרגע התחלת הבנייה ועד שנים רבות לאחר שהבניין יאוכלס ויתפקד. גם פרטי חברת הביטוח המבטחת ומלווה את הבניה יפורסמו.
היזם יפרסם באתר האינטרנט גם את סקר ההשלכות הסביבתיות של הבניין. גם החברה מבצעת הסקר תהיה חשופה בעתיד לתביעות על גילוי לא-נאות. החוק יחייב מינוי יועצים מקצועיים - בדומה למצב הקיים.
המידע שאותו יהיה על היזם לפרסם הוא כלל המידע הנדרש כדי לוודא שהבנייה לא תגרום נזק לבאי הבניין, לציבור הרחב ולתשתיות העירוניות. הזנה ביודעין של מידע כוזב באתר האינטרנט תהווה עבירה שתיאכף בקפידה והעבריינים ייענשו בחומרה.
ביום שבו יסתיים פרסום המידע באינטרנט יודיע הקבלן על השלמת התכנון לעירייה וכן יפרסם זאת במודעות בעיתונות ובמודעות-קיר על גבי הבניינים הסמוכים לאתר הבניה המיועד.[20] בתוך 60 ימים ממועד הפרסום (120 ימים עבור בניין גדול) יוכלו תושבים, או העירייה, לעכב את הבנייה אם יש להם עילה מוצדקת. העיכוב יתבצע באמצעות עתירה לבית המשפט.
אם לא תוגש התנגדות לבנייה בפרק זמן זה, היזם יקבל אישור בנייה באופן אוטומטי. הדבר מבטא שינוי מוחלט של התפיסה לעומת המצב כיום. נכון להיום, כל בנייה היא אסורה אלא אם אושרה מפורשות. לאחר הרפורמה, כל בנייה תהיה מותרת אלא אם תהיה קיימת סיבה מוצדקת להתנגד לה.
התנגדות ופנייה לבית משפט יהיו תופעה נדירה הואיל והעילות המצדיקות התנגדות יהיו מועטות יחסית למצב הקיים. לבית המשפט תהיה הסמכות לפסוק פיצוי על העיכוב לטובת היזם במקרה של התנגדות בלתי מוצדקת ואף לאלץ את המתנגדים להפקיד ערבויות לצורך פיצוי כזה, מה שיגן על היזמים ועל לקוחותיהם מפני התנגדויות סרק. הסיבות המוצדקות העיקריות להתנגד לבנייה יהיו:
התשתיות העירוניות אינן מתאימות לבניין המתוכנן.[21]
יועץ מקצועי, מפקח, מהנדס או חברה מפקחת חסרים את ההסמכות הנדרשות לפי התקן.
החברה המבטחת חסרה את האמצעים לפצות נפגעים במקרה שייגרם להם נזק.
אי עמידה בתנאי תכנית הרובע המוסכמת.
ביצוע הבנייה כפי שתוכננה יגרום נזק מוחשי ובר-מדידה לתשתית ציבורית או לנכסי השכנים.[22]
הפיקוח על הבנייה
מי שצפויים להיפגע יותר מכל אם ייגרם נזק לאדם או לרכוש עקב ליקויי בנייה הם חברת הביטוח המבטחת את הבניין וכמובן הלקוחות עצמם. הן חברת הביטוח והן הלקוחות יהיו מעוניינים, אם כן, להעסיק מפקחים מטעמם שיפקחו על תהליך הבנייה. מפקחים אלה יהיו חלק חשוב ממערך הפיקוח על הבנייה.
קבלנים יחויבו בחוק לבנות לפי תקני בטיחות ידועים ומקובלים בעולם וכן להעסיק מכוני בדיקה פרטיים לכל אורך הפרויקט,[23] שגם הם יהיו חלק ממערך הפיקוח.
אתר האינטרנט בו יוצג המידע אודות פרוייקט הבניה יהיה פתוח לכל: לשכנים, לעירייה, לחברת הביטוח, ליועצים מטעם הקונים ולכל אדם אחר. כל שלב וכל חריגה במהלך הבניה[24] ידווחו בו, יחד עם אישוריהם והערותיהם של המהנדסים ושל גופי הפיקוח הפרטיים. מפקחים פרטיים שיבחינו בחריגות יחויבו לדווח עליהן.
גם אחרי הרפורמה, כמו היום, לא יהיה פיקוח ישיר של העירייה על מהלך הבניה עצמו. העירייה תבדוק את הבנין בתום הבניה, לפני שינתן אישור אכלוס, ובמהלך הבניה תסתמך על היועצים הפרטיים ועל המידע שפורסם באתר. במהלך הבנייה, העירייה תפקח על דברים הנוגעים לשימוש בתשתיות הציבוריות, כגון החיבור לתשתית הביוב והמים, בנייה החורגת לשטח ציבורי ופינוי נאות של פסולת בניין. מחלקת הבנייה ברשות המקומית תעקוב אחרי אתר האינטרנט ותוודא שהקבלן אכן מזין ומעדכן את הפרטים בו. חריגת בניה, אי-פרסום כנדרש, או אי-עמידה בדרישות החוק יוכלו להביא לעצירת הבנייה על ידי העירייה או אפילו על איסור אכלוס.
אי עמידה בנהלים ובחוקים תהווה גם עילה לעתירה לבית המשפט להפסקת הבנייה. אם העתירה תתקבל, בית המשפט יוכל להורות על הפסקת בנייה ובמקרים מסוימים על איסור אכלוס.
כמעט כל הנושאים שגודשים כיום את ועדות בניין העיר וגורמים לעיכובים בלתי צפויים של חודשים ושנים בהליכי בנייה לא יהיו מכשול בהעדר תב"ע. היזם יהיה משוחרר מהכורח הנוכחי לשאת ולתת על תוספת שטחי בנייה, מספר חדרים, מספר החניות והמרפסות ועוד עשרות נושאים אחרים, אך יידרש להקפיד פי כמה וכמה על עמידה בדרישות החוק המעטות והסבירות שיוותרו. מידת השרירותיות בדרישות מקבלנים ויזמים תהיה קטנה לאין-שיעור מאשר כיום, אך מידת האחריות האישית שתוטל על היזם להימנע מכשל תגדל. כמובן שכאשר הקבלנים לא יידרשו עוד לעקוף חוקי תכנון ובניה שרירותיים ומגבילים, הם לא יפגינו את אותה מידת הזלזול הנהוגה כיום בחוקים החשובים יותר וגם הפיתוי לעבור עליהם יקטן.
שינוי השימוש בבניין משותף קיים
לא רק בניינים חדשים יוכלו לנצל את ההקלות בתחום הבניה. בעידן החדש לא תהיה מניעה חוקית להוסיף קומות לבניין, לבצע עבודות לחיזוק המבנה, או להסב דירות מגורים למשרדים, לקליניקות או לדירות נופש - בכפוף לתר"מ ולהיתכנות ההנדסית. לא יהיה צורך בהיתר מראש או במעורבות אחרת של השלטון המקומי. המגבלה היחידה תהיה ההסכמה בין בעלי הדירות בבניין שהוא רכוש משותף. בהיעדר חוזה אחר, די יהיה בהסכמה של רוב[25] בעלי דירות כדי לאפשר שימוש שונה מהקיים בדירות או כדי להוסיף קומות לבניין - תמורת פיצוי מהקבלן או תמורת עבודות לשיפור המבנה. הסכמה כזאת משמעותה שינוי בתקנון הבית המשותף. שינוי כזה יירשם בטאבו כדי שכל רוכש דירה עתידי בבניין ידע על כך. היכולת של הדיירים ליזום שינויים ושיפורים בבניין תאפשר להם להיענות לדרישות השוק המשתנות ולהרוויח ישירות, בפיצוי מהקבלן, או בעקיפין, באמצעות עליית ערך נכסיהם.
הזכות להתנגד לשימוש בקרקע
אנו מבקשים למנוע מצב שבו התנגדויות בלתי ענייניות של בעלי נכסים שכנים מעכבות מיזמי בנייה או גורמות ליזמים להוצאות בלתי צפויות. עם זאת, אנו מודעים לכך שמיזמי בנייה ושינויים בשימוש בקרקע עלולים לגרום לנזק מוחשי לבעלי נכסים שכנים וכי יש להגן עליהם מפני נזק כזה או לאפשר להם לדרוש פיצוי בגינו. לכן, רפורמת הבנייה של זהות כוללת הגדרה חדשה פשוטה וברורה של הזכות להתנגד לשימוש בקרקע.
לשם כך יוגדרו שלושה סוגים של מטרדים הנובעים משימוש בקרקע ועלולים להשפיע על בעלי הקרקעות השכנות:
מטרד הנובע משימוש ציבורי: מטרד הנובע מעבודות בנייה בשטח ציבורי, משינוי השימוש בשטח או משימוש של הציבור בשטח או במבנים שעליו. דוגמאות למטרדים כאלה הן הרחבת כביש קיים, סלילת כביש חדש או גידול בעומס התנועה בכביש עקב התפתחות הסביבה. מטרדים כאלה לא יהיו עילה לתבוע פיצוי או הפסקה של עבודות הבנייה מהמדינה או מהרשות המקומית. מי שירכוש מגרש או נכס הגובלים ברצועת קרקע ציבורית, יצטרך להביא בחשבון שבעתיד ייתכנו בה עבודות פיתוח שישפיעו ,לטוב או לרע, על ערך הנכס שלו. ההנחה היא שאפשרות כזאת תגולם מראש במחיר שהרוכש שילם עבור המגרש או הנכס.
מטרד פסיבי מצד שכן: מטרד הנוצר כאשר בנייה במגרש שכן משפיעה לרעה על ההנאה ממשאבי טבע, למשל כאשר היא מסתירה את הנוף או חוסמת את אור השמש. מטרד פסיבי לא יהיה עילה להתנגדות לבנייה. לתפיסתנו, משאבי הטבע אינם הופכים לקניינו של מי שנהנה מהם ולכן אין לו זכות לדרוש להמשיך ליהנות מהם. מי שיקנה נכס או מגרש יצטרך להביא בחשבון את האפשרות ששכניו יפתחו את נכסיהם כך שהנאתו ממשאבי הטבע תיפגע.
מטרד אקטיבי מצד שכן: בשונה ממטרד פסיבי, אשר מונע הנאה, מטרד אקטיבי הוא מטרד הגורם לפגיעה מוחשית בשכנים ובנכסיהם. מטרדים אקטיביים נפוצים הם רעש, ריח רע, עשן ופליטת מזהמים. מטרד אקטיבי יהווה עילה להתנגדות לבנייה ויאפשר לבית המשפט לעצור בנייה, להורות על השבת המצב לקדמותו או לפסוק פיצויים לבעלי הקרקעות השכנות.
הנחיות שתפקידן למנוע מטרד אקטיבי או פסיבי יכולות להיות חלק מהתנאים ומההגבלות המפורטים בתר"מ. הזכות להתנגד קיימת בנוסף על הנחיות כאלה ודורשת מבעלי הנכסים והקרקעות השכנים המעוניינים להתנגד להציג מפגע מוחשי ומוגדר היטב, הניתן להוכחה ולמדידה כמותית.
[18] מים, ביוב וכדומה.
[19] כגון חשמל, קונסטרוקציה, חניה, אש, מיקלוט וכדומה.
[20] בדומה לדרך שבה מתפרסמים שינויים בתב"ע ופרויקטים חדשים במסגרת החוק לתכנון הבניה.
[21] פירוט נוסף על התאמת התשתיות העירוניות למיזמי בנייה יבוא מאוחר יותר בפרק זה.
[22] פירוט על סוגי הנזק שמצדיקים התנגדות לבנייה יבוא מאוחר יותר בפרק זה.
[23] נוהל שקיים גם כיום - למשל בדרישה להעסיק מכון שבודק ומאשר את איכות הבטון.
[24] הכוונה לחריגה מהפרטים המדווחים לפי חוק. הקבלן יוכל לבצע שינויים אחרים בתנאי שאינם חורגים מהתקן.
[25] הרוב יהיה רוב רגיל או רוב מיוחס של עד 75% מבעלי הדירות.
| << הקודם || English || Français || Русский || הבא >> |